相続の土地対策

【重要】相続に関する法改正が続いています

相続登記の義務化(2024年4月施行)

相続による所有権の取得を知った日から3年以内の相続登記が義務になりました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があり、施行前の相続にも適用されます。長年放置されてきた土地の登記・境界の整理は、いまや「いつかやること」ではなく「期限のあること」です。

相続土地国庫帰属制度(2023年4月開始)

相続した不要な土地を、要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。ただし「境界が明らかでない土地」「争いのある土地」は引き取りの対象外のため、制度を利用するにはまず境界の明確化が必要です。当事務所が境界整備から申請要件の充足までサポートします。

住所等変更登記の義務化(2026年4月施行)

登記名義人の住所・氏名の変更登記も2年以内の申請が義務化されました。相続手続きとあわせて、登記記録の総点検をおすすめします。

相続の土地でよくあるご相談

土地を分けて相続したい(遺産分割×分筆)

状況に応じた土地・建物の分割がトラブル回避につながります

「相続人が複数いるので土地・建物をはっきりさせておきたい・・・」

「相続した土地や建物を相続人間で分割・区分して所有したい・・・」

「土地が1つしかなくて相続時に言い争いになりそう・・・」

「他の相続人が土地・建物を相続すると言ってきかない・・・」

相続時の土地や建物を巡るトラブルや問題は意外にも多くあります。相続人の間で主張することが異なり、思わぬ紛争に発展してしまうこともあります。土地や建物と聞くと、相続人間で均等に遺産分割することは不可能と思われがちですが、状況によって分割することは可能なのです。

土地の相続時、均等に遺産分割する方法

相続した土地が1つで相続人が複数いる場合、1つの土地を巡って争うのではなく、相続人にそれぞれ均等に土地を分割することができます。それが「土地分筆登記」と呼ばれる方法です。土地分筆を行うことで、見た目上は1つの土地でも、登記上ではそれぞれ独立して扱うことができるため、単独での取引や売買、権利の設定が可能となります。

この方法を活用することで、相続人それぞれに遺産分割として単独名義での相続が可能となるのです。

建物の相続時、均等に遺産分割する方法

相続したものが建物だった場合はどうでしょうか。1棟の建物を複数の相続人で分けようとすると思わぬ争いに発展することもあります。一見、分割することが不可能な建物の場合でも「建物区分登記」という方法を活用すれば、1棟の建物を部分的に所有することができるようになります。(注)建物区分登記をするには条件があります。

1棟の建物を例えば階ごとや部屋ごとに区分して登記し直すことで、それぞれ独立して扱うことが可能になります。

その結果、ある相続人にはこの部分、こちらの相続人にはこの部分を相続させるといったような遺産分割が可能となるのです。

当相談室をご利用下さい

以上、土地と建物の遺産分割への対応方法をご紹介しました。しかし、土地や建物の保有状況や相続状況によってケースは様々であり、誰にでも当てはまる解決方法がないのも事実です。

もし「自身の遺産分割、相続時の対応について個別にアドバイスが欲しい」と思いになられる方はお気軽にご連絡をください。

当相談室の土地家屋調査士が土地と建物の遺産分割及び相続対策に必要な表示に関する登記手続きについて親身にご相談をお伺い致します。

相続人が安心する事前対策

相続対策は誰のためのもの?

相続対策は誰のためにするのでしょう?

もちろん残された相続人のために行うのは言うまでもありません。

しかしながら相続対策は税金をなるべく抑えるためだけに行ってはいないでしょうか?

相続は財産の多寡に関わらず「争族」と言われるぐらいもめることもあります。

また相続人間でもめなくとも相続人が不動産の認識がほとんどないために

トラブルに巻き込まれることもよく聞く話しです。

税金対策だけが相続対策ではありません。

残された相続人が安心して不動産を引き継ぐことができるようにすることも相続対策です。

相続対策として当相談室をご利用ください

境界確定業務

境界確定を行っていなかったことにより以下のトラブルが発生した事例があります。

①境界は亡くなった父親が知っており、息子である自分は全く

分からず隣接者の口車に乗せられて不利な境界が決まった

②相続人で土地を分割しようと思ったら

隣人と境界紛争になりいつまでたってもわけられない

③物納しようと思っても境界に関する書類がないため

すぐには物納できず、延滞料をとられた

境界トラブルを次世代に残さないように境界を決めておくことは何よりも大切なことです。

境界がはっきりしていれば上記のようなトラブルにならず安心して対応できたはずです。

境界確定・地積更正登記による課税面積の適正化

固定資産税は原則として登記記録の地積に基づいて課税されます。測量と地積更正登記により登記面積を実際の面積に正すことで、課税の前提を適正にできます(税額の個別のご判断は税理士にご相談ください)。

測量を行うことによって適正な課税面積を算出します。

土地の有効活用に必要な測量・分筆のご相談

賃貸物件を建てると多額の借金を抱え込み返済に苦しんでいる方が多くおらっしゃいます。苦しい思いをすることが相続対策ではありません。相続人が安心することが相続対策だと考えています。当相談室では相続人が最も安心することを主眼に置いた相続対策を提案します。

正しい評価額を知りたい(土地評価×測量)

正しい評価額を知れば、節税につながるかもしれません!

評価額を知りたい「土地を相続したが、納税額が正しい金額なのかどうか不安・・・」

「何も知らずに相続したので、今まで言われるがままに税金を支払っていた・・・」

「相続した土地の固定資産税を減額できる方法があるのなら知りたい・・・」

土地の相続は多くの場合、突然訪れてしまうため相続税をはじめ各種の税金対策については何も準備がなされていないことが多いようです。相続した土地で、現在支払っている税金の正しい評価額を知ることで、節税対策につながる場合も多くあります。

正しい評価額を知るための方法

正しい税金の評価額を知るためには、相続した土地の正しい面積を把握することが必要です。このような場合は「土地境界確定測量」と呼ばれる方法を活用します。土地境界確定測量は、現在の土地を改めて測量するので、土地面積や図面を新しく知ることができます。 もし、測量結果として登記上の土地情報と現況の土地情報が異なる場合(例えば登記上は100㎡なのに現況面積は80㎡など)、20㎡分余分に税金を支払っていることになります。

このような事実が発覚しましたら「土地地積更正登記」と呼ばれる方法を活用します。これは登記上の情報と土地境界確定測量の結果を一致させるものなので、正しい評価面積のもと税金を支払うことが可能になります。

不意に相続をしてしまった土地でも、正しい評価面積を知ることで節税につながる可能性があります。もし相続した土地の評価面積を知りたい場合は、お気軽に当相談室までご相談ください。

節税のために一部を売却したい

必要以上の土地を相続すると必要以上の税金に悩まされることも・・・

「相続する土地・建物が大きすぎて相続税の納付額が足りない・・・」

「必要以上に大きな土地を相続することになって使い道がない・・・」

「相続後、毎年固定資産税を支払うことになると思うとやりくりが不安で・・・」

相続をするうえで土地・建物の税金の納付額は共通して非常に悩ましい問題です。必要以上に大きな土地や建物を相続すると、予想以上に大きい相続税に悩まされたり、毎年支払う固定資産税に苦しんだりと問題は尽きないものです。ここでは、相続した土地・建物の一部を売却し、結果として節税対策につなげることができる方法をご紹介します。

相続した土地の一部を売却したい

土地を相続したものの、必要以上に大きな土地のため相続税が予想以上にかかってしまったり、毎年の固定資産税に悩まれる方も多くいらっしゃいます。このような場合、「土地分筆登記」を活用することで、節税対策することができます。「土地分筆登記」は、登記上1つの土地として扱われているものを、分けて登記し直すことでそれぞれ独立して扱うことができるようになります。

そのため、一部分はそのまま保有しその他の部分は売却することで、相続税の評価額を減額したり、固定資産税の節税をすることができます。

相続した建物の一部を売却したい

建物を相続したものの、活用方法も思い当たらずただ相続税や固定資産税を支払っていて、結果として損をしてしまっているケースをよく見ます。このような場合、「建物区分登記や建物分割登記」をすることで建物の一部だけを売却し、税金の評価額を下げることができます。税金の評価額を下げることができれば、納付する税金が減額されるので非常に得することになります。

建物を不必要に相続してしまい、その活用方法に悩んでいられる方は建物区分登記や建物分割登記をお勧めします。

この方法を活用することで、建物を部分ごとに分けて扱えるため、一部を保有し一部を売却して税金の評価額を下げることが可能となります。

当相談室をご利用ください

以上、土地と建物の節税対策についてご紹介しました。しかし、土地や建物の保有状況や相続状況によってケースは様々であり、誰にでも当てはまる解決方法がないのも事実です。もし「自身の相続した土地や建物の対応について、節税・納税対策の前提となる測量・分筆・地積更正など表示登記のご相談が欲しい」と思いになられる方はお気軽にご連絡をください。

当相談室の土地家屋調査士が土地と建物の節税対策・納税対策に必要な表示に関する登記手続きについて親身にご相談をお伺い致します。